【本文作者】
張文琦?|?廣發(fā)基金資產(chǎn)配置部投資經(jīng)理
波士頓大學(xué)數(shù)理金融碩士,CFA。對(duì)各類產(chǎn)品均有深入覆蓋,擅長從多維度進(jìn)行基金優(yōu)選。
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這幾年,看到有很多小伙伴在感慨:現(xiàn)在想要達(dá)到比貨基高一些、但又符合自己希望相對(duì)較低波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)收益目標(biāo)的投資,是越來越難做了。
的確,隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率中樞的下降,許多銀行理財(cái)產(chǎn)品和債基的收益率也隨之下降,想要達(dá)到這樣的投資目標(biāo),可能就需要考慮配置一些風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。
股市中的紅利主題是大家比較熟悉的一種穩(wěn)健類風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。然而,最近股市的波動(dòng)較大,即便是“壓艙石”的紅利主題也有不小的回撤,今年以來最大回撤達(dá)到了14.53%。
2024年各指數(shù)最大回撤:REITs的回撤顯著小于各權(quán)益指數(shù)
因此,我們不妨將看看另一類也是以分紅收益為主的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn):REITs。
REITs(Real Estate Investment Trusts)的翻譯成中文就是“不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金”,在公募基金中屬于一個(gè)比較新興的類別。
用最簡單的話來講:
- REITs就像是大家共同募資買了一間可以出租的商鋪(或其他不動(dòng)產(chǎn)),然后根據(jù)出資的比例,來長期分取租金收益帶來的分紅。
- 同時(shí),如果你覺得出價(jià)合適或者急用現(xiàn)金,也可以把這個(gè)“長期分取租金”的權(quán)利份額,在交易所內(nèi)像買賣上市基金一樣,賣給別人,是可以交易的。
所以,REITs的本質(zhì),就是讓大家可以用較低的資金門檻(買一手一般只需要幾百元或者一千元,不像實(shí)體不動(dòng)產(chǎn)投資動(dòng)輒幾十萬上百萬),去參與不動(dòng)產(chǎn)投資和收益分紅,就像“房東”去收租一樣。
當(dāng)然,在真金白銀地參與這個(gè)品種之前,我們也必須審慎地了解幾個(gè)重要問題:
01 REITs投資的收益來源拆分
REITs的收益來源和債券投資有許多相似之處,但也有很多重要的不同點(diǎn),我們不妨通過一個(gè)類比來了解:
總結(jié)來說,“現(xiàn)金分紅”+“二級(jí)市場買賣價(jià)差”這兩方面的收益來源,使得REITs有點(diǎn)像一種介于“固定收益”和“股票權(quán)益”的風(fēng)險(xiǎn)特征之間的資產(chǎn)。
02? REITs內(nèi)部的細(xì)分分類有什么區(qū)別?
一般在購買股票型基金的時(shí)候,大家可能首先會(huì)關(guān)注基金底層資產(chǎn)的所屬行業(yè),比如大金融、上游資源、TMT等,因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)的行業(yè)區(qū)別會(huì)使得基金表現(xiàn)發(fā)生極大的分化,像大金融波動(dòng)相對(duì)較小,而TMT波動(dòng)會(huì)更大。
而在REITs中,也有類似的區(qū)別,底層資產(chǎn)也會(huì)細(xì)分為產(chǎn)業(yè)園、物流倉儲(chǔ)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保租房等產(chǎn)權(quán)類,以及收費(fèi)高速、市政環(huán)保、能源、水利設(shè)施等特許經(jīng)營權(quán)類。
已上市的REITs底層資產(chǎn)分類
來源:廣發(fā)基金,截至2024年11月10日,根據(jù)已有的50只上市REITs產(chǎn)品統(tǒng)計(jì);需注意,在目前未上市、但監(jiān)管允許的資產(chǎn)范圍內(nèi),還有文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域
觀察近一年的表現(xiàn),保租房、能源和環(huán)保類的表現(xiàn)還不錯(cuò),都有近20個(gè)點(diǎn);而倉儲(chǔ)物流相對(duì)不及預(yù)期。不過,這些項(xiàng)目的表現(xiàn)與其所在行業(yè)、底層項(xiàng)目的基本面關(guān)系較大。
03? 參考全球第二大REITs市場的日本,中國的REITs發(fā)展如何?
要講REITs的發(fā)展,我們可以看一下隔壁日本的案例。
自從90年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后,日本的政策利率不斷走低,2016年更是開啟負(fù)利率時(shí)代。在此背景下,日本固定收益型的銀行理財(cái)一度到了年化不足1%的程度。
而同期,日本的REITs基金卻憑借相對(duì)穩(wěn)定、且高于固收類理財(cái)產(chǎn)品的分紅收益(他們的REITs底層資產(chǎn)多為寫字樓、物流和住宅等,租金長期維持穩(wěn)定,所以REITs也能做到穩(wěn)定派息),獲得了市場的青睞。
到2015年時(shí),日本已成為了全球第二大的REITs市場,并且個(gè)人投資者占比超過了20%(我們當(dāng)前的數(shù)據(jù)是不足5%,這也與產(chǎn)品發(fā)展時(shí)間不長有關(guān))。
截至2024年10月末,日本REITs市場共有58只上市REITs,規(guī)模合計(jì)14.56萬億日元(折合935億美元),大約是中國REITs市場的5倍。
日本REITs市場規(guī)模情況
我們?cè)賮砜粗袊腞EITs市場。
REITs這類資產(chǎn)在國內(nèi)還很年輕的,自2021年6月首批項(xiàng)目上市至今,主要經(jīng)過了四個(gè)主要階段:
圖表:中國公募REITs四階段
-階段一 2021年6月-2022年1月:“新鮮感溢價(jià)”
自2021年三季度起,部分“嘗鮮”的投資者逐步介入市場,市場成交開始活躍且由于項(xiàng)目供給相對(duì)不足,REITs市場一度出現(xiàn)大幅溢價(jià)。
-階段二 2022年1月-2022年9月:“回歸理性”
市場交易情緒趨于穩(wěn)定,REITs價(jià)格向合理的估值中樞收斂,“殺溢價(jià)”的因素使得市場發(fā)生了一些回調(diào)。直到2022年7月交易所發(fā)布保租房上市規(guī)則指引,REITs品類擴(kuò)容,熱度才有所回升。
-階段三 2022年9月-2024年2月:“悲觀雙殺”
2022年三季度起,宏觀環(huán)境發(fā)生變化,REITs的底層項(xiàng)目的基本面預(yù)期惡化,加上流動(dòng)性較弱的市場環(huán)境,REITs市場進(jìn)入了漫長的估值調(diào)整周期,整個(gè)階段里的回調(diào)幅度達(dá)到19.6%;
同時(shí),基本面+流動(dòng)性的雙重負(fù)面影響,使得REITs市場經(jīng)歷了一段比較難過的時(shí)間,但從另一個(gè)角度來看,悲觀的市場情緒下也為投資者砸出了一些“黃金坑”的機(jī)會(huì)。
-階段四 2024年2月-至今:“資產(chǎn)荒的心頭好”
隨著項(xiàng)目基本面逐漸走低、資產(chǎn)荒的強(qiáng)力推動(dòng)、保險(xiǎn)等長期資金的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修改(更利于長期紅利型投資),處于相對(duì)低位的REITs開始吸引部分?長期資本配置,市場估值趨于修復(fù)。
04? REITs的獨(dú)特之處在哪兒?有何風(fēng)險(xiǎn)?
作為買方投顧,我們從來不希望大家看了我們的分享就直接沖動(dòng)下單,而是希望在投資的道路中,盡可能用一篇文章的時(shí)間,說清楚一類資產(chǎn)/一個(gè)觀點(diǎn)各方面特征和特點(diǎn),這其中包括正面和負(fù)面的。
首先,REITs這類資產(chǎn)有2個(gè)顯著的優(yōu)勢(shì):
1.分紅水平相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)收益性價(jià)比也較高
截至11月10日,公募REITs派息率(TTM)均值達(dá)到了6.77%,高于中證紅利為代表的高股息指數(shù),更是顯著高于當(dāng)前主流的固收資產(chǎn)的靜態(tài)收益率。
而在化債背景下,高息資產(chǎn)供給量欠缺或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r(shí)間的主線,此時(shí)高息的REITs資產(chǎn)也有較為明顯的優(yōu)勢(shì),有望獲得更多的增量資金流入。
穩(wěn)健風(fēng)格指數(shù)對(duì)比
我們也可以從上表里看到,中證REITs的收益優(yōu)于權(quán)益紅利主題和短債基金,近一年收益率為7.69%,最大回撤均介于股債之間,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)相較權(quán)益基金更小,有著比較獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益性價(jià)比。
2.與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低,可以形成一定對(duì)沖,平滑組合波動(dòng)
我們整理了近年來REITs和其他一些主流基金資產(chǎn)的相關(guān)性情況,可以看到基本都在0.25以下,是比較弱的相關(guān)性。
這是因?yàn)镽EITs的底層資產(chǎn)與傳統(tǒng)金融工具有較大區(qū)別,主要來自于我們?cè)谏衔奶岬降膶?shí)體不動(dòng)產(chǎn),因此與債市、股市等資產(chǎn)的收益相關(guān)性也較低。
REITs和主流基金資產(chǎn)的相關(guān)性較低
我們一直以來都很推薦大家在整個(gè)組合內(nèi),多元配置一些低相關(guān)性的資產(chǎn),通過低/負(fù)相關(guān)性來平抑組合波動(dòng),也是一種不錯(cuò)的投資策略。
除了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)外,大家還需要看到幾個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):
好啦,今天就先到這里。感興趣的小伙伴可以持續(xù)關(guān)注一下REITs市場,廣發(fā)基金近期也有新發(fā)的REIT產(chǎn)品,有興趣可以在場內(nèi)看下。
你看好REITs基金嗎?低利率時(shí)代下,你會(huì)如何布局穩(wěn)健類資產(chǎn)?歡迎在評(píng)論區(qū)與我們交流。
?。ū疚膩碜裕簭V發(fā)基金投顧)
風(fēng)險(xiǎn)提示:廣發(fā)基金本著勤勉盡責(zé)、誠實(shí)守信、投資者利益優(yōu)先的原則開展基金投顧業(yè)務(wù),但并不保證各投顧組合一定盈利,也不保證最低收益。投資者參與基金投顧業(yè)務(wù),存在本金虧損的風(fēng)險(xiǎn)?;鹜顿Y組合策略的風(fēng)險(xiǎn)特征與單只基金產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征存在差異?;鹜额櫂I(yè)務(wù)項(xiàng)下各投資組合策略的業(yè)績僅代表過往業(yè)績,不預(yù)示未來的業(yè)績表現(xiàn),為其他投資者創(chuàng)造的收益也不構(gòu)成業(yè)務(wù)表現(xiàn)的保證。因基金投資顧問業(yè)務(wù)尚處于試點(diǎn)階段,存在因基金投顧機(jī)構(gòu)的試點(diǎn)資格被取消不能繼續(xù)提供服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。投資前請(qǐng)認(rèn)真閱讀投顧協(xié)議、策略說明書等法律文件,充分了解投顧業(yè)務(wù)詳情及風(fēng)險(xiǎn)特征,選擇適合自身的組合策略,投資須謹(jǐn)慎
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