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　　中信證券（維權）研究　文|陳聰?張全國?劉河維?王天瑜?朱翀佚?李俊波

　　我們認為，當前中國房地產(chǎn)市場的交易稅負已經(jīng)來到了歷史上最低的階段，尤其是一線城市改善性需求的交易稅負擔大幅下降。這充分體現(xiàn)了政策解放思想，力促止跌回穩(wěn)的積極態(tài)度。在對房地產(chǎn)市場的預期再次產(chǎn)生分歧的關鍵時刻，我們認為新的政策能夠避免市場再次轉冷。這也是十多年來第一次出臺專門針對開發(fā)企業(yè)的稅收減免政策，不僅匹配開發(fā)活動毛利率下降的事實，有利于開發(fā)商專門聚焦高質量營建，也有利于低毛利的開發(fā)企業(yè)盈利彈性恢復。

　　▍事項：

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，國家稅務總局發(fā)布《降低土地增值稅預征率下限的公告》，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預征率下限，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。公告將于2024年12月1日起執(zhí)行。

　　▍降低新房和存量的交易契稅，一線城市和大戶型下調(diào)最明顯。

　　本輪改革之前，全國除北上廣深之外的地方，購買90平米以下房屋的契稅為1%，90平米以上房屋分首套和二套分別為1.5%和2%。在一線城市，二套房的契稅則為3%。此次改革主要是兩點，首先是1%的優(yōu)惠稅率的適用范圍從90平米擴大到140平米，其次是北上廣深的二套房稅率也統(tǒng)一到了2%。綜合來看，政策開始實施后，中大戶型契稅減免多，小戶型減免少（90平米以下無影響）；一線城市契稅減免多，其他契稅減免少。我們根據(jù)各城市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計觀察到當前一線城市成交存量房套均在100平米左右，90平米-140平米是主力成交戶型區(qū)位段，因此預計政策對需求減負作用明顯。

　　▍降低一線城市的住房交易增值稅。

　　在改革之前，一線城市（北上廣深）兩年以上的住宅出售，針對非普通住宅要按照差額5%征收增值稅。此次政策降低了一線城市住房交易增值稅，即在北上廣深交易滿2年的住宅，無論大小都不再征收增值稅。這對于一線城市144平米以上較大戶型房屋交易成本下降作用明顯。非一線城市此次不涉及住房交易增值稅減免。

　　▍降低企業(yè)土地增值稅負擔，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，也客觀上正面影響利潤表。

　　本輪改革還將土地增值稅預征率下限在全國范圍調(diào)低0.5個百分點。同時，大戶型低容積率項目預計也可以享受普通標準住宅銷售增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅的規(guī)定。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額最高的稅種，2024年上半年保利發(fā)展和招商蛇口的土地增值稅相當于公司歸母凈利潤的25%和50%。我們測算，在全面執(zhí)行新規(guī)之后，政策有望對房企帶來不同程度業(yè)績增厚，平均可達8%-15%，毛利率較低的公司業(yè)績上行彈性更大。當然，由于土地增值稅的具體執(zhí)行標準尚未出臺，故而理論上業(yè)績增厚可能只針對未來一些新項目而言。當然，較之利潤表而言，現(xiàn)金流量表對于房企更加重要，且預計預征率的下調(diào)對開發(fā)企業(yè)的影響會更快體現(xiàn)出來。

　　▍關鍵時刻，政策再次出手，預計推動市場景氣再向上。

　　根據(jù)貝殼網(wǎng)和我愛我家網(wǎng)，2024年10月，74個城市二手房交易同比上升了60%，部分城市的房價在10月初步止跌。但是，當前存量房市場的景氣復蘇十分不穩(wěn)，存量房掛牌仍在高位，業(yè)主周報價下跌的城市數(shù)量仍然明顯多于上漲的城市數(shù)量，開發(fā)企業(yè)2022年以前的庫存還難以去化。在對未來市場預期分歧較大的情況下，政策再次出手，有助于進一步鞏固市場止跌回穩(wěn)的預期，從一線城市出發(fā)，從改善性需求出發(fā)，提振市場的真實成交熱情。我們重申我們的觀點，預計2024年年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　▍風險因素：

　　居民收入和財富預期下行，影響商品住房需求的風險；一線城市的價格止跌示范效應傳導速度較慢，二三線城市房價繼續(xù)下行的風險。

　　▍投資策略：

　　我們認為，當前中國房地產(chǎn)市場的交易稅負已經(jīng)來到了歷史上最低的階段，尤其是一線城市改善性需求的交易稅負擔將大幅下降。這充分體現(xiàn)了政策解放思想，力促止跌回穩(wěn)的積極態(tài)度。在對房地產(chǎn)市場預期再次產(chǎn)生分歧的關鍵時刻，我們認為新的政策能夠避免市場再次轉冷。這也是十多年來第一次出臺專門針對開發(fā)企業(yè)的稅收減免政策，不僅匹配開發(fā)活動毛利率下降的事實，有利于開發(fā)商專門聚焦高質量營建，也有利于低毛利的開發(fā)企業(yè)盈利彈性恢復。

　　本文節(jié)選自中信證券研究部已于2024年11月14日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—力促一線交易，減負開發(fā)流程》報告，具體分析內(nèi)容（包括相關風險提示等）請詳見報告。若因對報告的摘編而產(chǎn)生歧義，應以報告發(fā)布當日的完整內(nèi)容為準。