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　　延期近1年，碧桂園（02007.HK）2023年年報(bào)終于發(fā)布。

　　2025年1月14日晚間，碧桂園公布2023全年及2024上半年財(cái)務(wù)報(bào)告，公司2023年實(shí)現(xiàn)總收入約4010億元（人民幣，下同），稅前虧損約1673億元；2024上半年實(shí)現(xiàn)總收入約1021億元，稅前虧損約108億元。截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍保持為正，約為741億元。碧桂園股票也將于近日恢復(fù)交易。

　　2023年計(jì)提逾千億減值

　　2023年，導(dǎo)致碧桂園巨額虧損的最主要原因來(lái)自于當(dāng)年計(jì)提的大額的存貨減值準(zhǔn)備。

　　財(cái)報(bào)顯示，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行周期，銷(xiāo)售量?jī)r(jià)持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。為客觀反映市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)公司資產(chǎn)價(jià)值的影響，公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值約為823.54億元。

　　另外，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，公司計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372.43億元；上述兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。

　　除此之外，2023年受市場(chǎng)下行影響，碧桂園部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)毛利出現(xiàn)了較大幅度的下降；房地產(chǎn)下行周期亦導(dǎo)致行業(yè)信用大幅收緊，企業(yè)信用融資規(guī)模被動(dòng)大幅壓降。為了回收現(xiàn)金保障交房任務(wù)，以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，碧桂園對(duì)部分項(xiàng)目和沉淀資產(chǎn)做了較大的折價(jià)處置安排。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年公司共交付超60萬(wàn)套房屋。2023年1—8月，集團(tuán)償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債本金約185.4億元。

　　2023年度，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約1743億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積約2170萬(wàn)平方米。

　　據(jù)接近碧桂園的人士向證券時(shí)報(bào)記者表示，碧桂園2023年財(cái)報(bào)計(jì)提相當(dāng)大額的存貨減值準(zhǔn)備，是基于會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則所作的一種穩(wěn)健處理，有助于企業(yè)準(zhǔn)確反映存貨的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，能為投資者提供更可靠的財(cái)務(wù)信息，反映存貨價(jià)值的真實(shí)情況。房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響，資產(chǎn)價(jià)格不斷縮水，計(jì)提大額的存貨減值理所應(yīng)當(dāng)，也反映了公司一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理思路。

　　另外，碧桂園2024年半年報(bào)存貨減值計(jì)提已大幅減少為27億元。上述人士判斷，碧桂園已將存貨減值大部分出清，除非未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格還有大幅下跌。同時(shí)，由于存貨的公允價(jià)值伴隨市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)波動(dòng)，隨著外部環(huán)境的逐步回暖，該部分減值未來(lái)可能轉(zhuǎn)回?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，碧桂園當(dāng)下的資債壓力有望逐步減緩，輕裝上陣?！?/p>

　　2024年上半年虧損收窄

　　與2023年的巨額虧損相比，碧桂園2024年上半年實(shí)現(xiàn)較大減虧。

　　財(cái)報(bào)顯示，鑒于2023年已較充分的計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，致使碧桂園2024年上半年需計(jì)提的存貨減值大幅減少，致使本期結(jié)算毛利同比有所回升。截至2024年6月30日，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約260億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積約265萬(wàn)平方米。

　　另外，為確保有限資源優(yōu)先保交房，碧桂園通過(guò)歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出，成果顯著。2024年上半年，公司銷(xiāo)管費(fèi)用同比大幅下降51%；其中行政費(fèi)用同比降低25%，銷(xiāo)售費(fèi)用同比下降63%。

　　據(jù)悉，碧桂園已大幅壓降非核心非必要的經(jīng)營(yíng)支出，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，并取消多項(xiàng)福利待遇。全集團(tuán)行政費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)均按歸零原則，非必要不支出，剛性支出通過(guò)整合集約等方式盡量縮減。

　　“相比較2023年市場(chǎng)的急速下行，2024年的市場(chǎng)更多呈現(xiàn)出一種‘跌無(wú)可跌’的狀態(tài)，公司的大部分風(fēng)險(xiǎn)都在2023年完成了‘出清’，預(yù)計(jì)公司2024年全年的虧損也會(huì)大幅收窄。另外截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍有741億元，好于市場(chǎng)預(yù)期，傳遞出關(guān)于公司財(cái)務(wù)狀況的積極信號(hào)?！鄙鲜鼋咏坦饒@的人士表示。

　　不過(guò)，鑒于當(dāng)前仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)渡階段，碧桂園對(duì)于恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無(wú)法預(yù)估。公司將基于現(xiàn)有資源，爭(zhēng)取早日完成保交房任務(wù)，盡快恢復(fù)項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)積極主動(dòng)與各利益相關(guān)方溝通制定新的債務(wù)管理計(jì)劃，更好地匹配當(dāng)前的市場(chǎng)周期以及公司資金情況，逐步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，逐步扭虧為盈。

　　債務(wù)重組取得階段性進(jìn)展

　　就在本次財(cái)報(bào)公布前，碧桂園已于1月9日披露了債務(wù)重組的階段性進(jìn)展情況。

　　據(jù)公告，碧桂園已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，此提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架，標(biāo)志著碧桂園在落實(shí)重組方面的重要里程碑。該重組提案倘若落實(shí)，將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，還包括將到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

　　該協(xié)調(diào)委員會(huì)由共同持有或控制碧桂園三筆銀團(tuán)貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。協(xié)調(diào)委員會(huì)支持碧桂園持續(xù)努力落實(shí)重組，并愿意與公司合作，確保公司繼續(xù)業(yè)務(wù)，將干擾降到最低。碧桂園認(rèn)為，該重組提案為公司其他境外債務(wù)重組提供了框架。

　　此外，碧桂園及顧問(wèn)一直積極與其他境外債權(quán)人及其各自的顧問(wèn)就重組提案進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話。包括與合共持有或控制本集團(tuán)發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)及港元可換股票據(jù)（未償還本金總額為103億美元）未償還本金額約30%的若干持有人合作。

　　作為碧桂園控股股東的楊惠妍家族，也正在考慮將碧桂園未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司股份，具體條款有待協(xié)定。自碧桂園成立至今，楊惠妍家族已通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買(mǎi)債券、以股代息等多種方式累計(jì)支持集團(tuán)總額約416億港元，且未減持股票。在416億港元的流動(dòng)性支持外，楊惠妍家族還以自持的其他資產(chǎn)，為碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行的15億中期票據(jù)提供了擔(dān)保。

　　碧桂園表示，通過(guò)債務(wù)重組，公司將擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》?、繼續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、保持資產(chǎn)價(jià)值及落實(shí)公司認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者提供價(jià)值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。

　　華泰證券研究認(rèn)為，出險(xiǎn)房企債務(wù)壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險(xiǎn)房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業(yè)層面的“期房”信任問(wèn)題，改善新房銷(xiāo)售預(yù)期。

　　在手家底：逾3000個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可供出售

　　碧桂園未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展同樣也是市場(chǎng)關(guān)心的話題。

　　據(jù)公告，在土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目方面，截至2023年12月31日，碧桂園合計(jì)控制超過(guò)3000個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可售合同總面積介乎9000萬(wàn)平方米至9200萬(wàn)平方米。項(xiàng)目包括馬來(lái)西亞、泰國(guó)、澳洲、印尼、美國(guó)、印度、中國(guó)香港、英國(guó)及紐西蘭9個(gè)國(guó)際市場(chǎng)的29個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，及位于中國(guó)內(nèi)地的超過(guò)2900個(gè)境內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此外，公司亦有約130萬(wàn)至140萬(wàn)個(gè)車(chē)位可供出售。

　　在境內(nèi)現(xiàn)金流方面，于2024年至2039年的預(yù)測(cè)期內(nèi)，碧桂園可用于境外分配的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金盈余估計(jì)介于200億元至250億元（人民幣）。該預(yù)測(cè)基于2024年至2039年公司超過(guò)2900個(gè)境內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的累計(jì)應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流量總額，以及出售非核心資產(chǎn)（包括若干城市更新項(xiàng)目、商業(yè)物業(yè)、金融投資及其他境內(nèi)少數(shù)權(quán)益金融投資）的所得款項(xiàng)，經(jīng)扣除同期的境內(nèi)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及集團(tuán)層面的境內(nèi)債務(wù)后由公司預(yù)測(cè)得出。

　　境外現(xiàn)金流方面，碧桂園的境外資產(chǎn)包括由境外附屬公司持有的29個(gè)國(guó)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及若干少數(shù)權(quán)益金融投資，包括珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司的股權(quán)及由全資附屬公司CGVC Company Limited實(shí)益持有的11項(xiàng)少數(shù)權(quán)益股權(quán)投資。

　　截至2024年8月，碧桂園估計(jì)在2024年至2040年期間，29個(gè)國(guó)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的累計(jì)應(yīng)占杠桿自由現(xiàn)金流量總額預(yù)計(jì)介于26億美元至30億美元。該估計(jì)已計(jì)入現(xiàn)有項(xiàng)目層面現(xiàn)金、土地成本、建筑成本、市場(chǎng)推廣及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、償債、稅項(xiàng)及境外集團(tuán)層面經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

　　碧桂園還表示，公司正在出售境外少數(shù)權(quán)益金融投資，并已就此取得重大進(jìn)展。截至1月9日，約1.4億美元的出售收益已存入（或計(jì)劃存入）用于重組提案的指定賬戶。在2025年1月至2033年的預(yù)測(cè)期間內(nèi)，公司預(yù)期透過(guò)出售該等少數(shù)權(quán)益金融投資籌集約6億美元至8億美元的凈出售收益。公司致力在重組提案完成后，使用該等出售收益為重組提案提供資金及支持新債務(wù)工具下的償債責(zé)任。

　　事實(shí)上，自2022年以來(lái)，碧桂園已累計(jì)處置難銷(xiāo)類(lèi)資產(chǎn)及盤(pán)活沉淀資金回籠超600億元。例如，2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元；2024年12月，碧桂園轉(zhuǎn)讓持有的長(zhǎng)鑫科技1.56%股權(quán)，總代價(jià)20億元，擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用作一般營(yíng)運(yùn)資金，目前打算主要用于保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支。

　　對(duì)于碧桂園未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃，楊惠妍在主席報(bào)告中表示，目前公司正以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，努力探索建筑科技和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)。目前，兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)作，在各自領(lǐng)域適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)變化不斷進(jìn)行自我完善提高，并有望在未來(lái)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成合力。