文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

　　同為閩系房企，赴京趕考，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和建發(fā)地產(chǎn)的境遇卻大相徑庭。

　　短短一個(gè)多月時(shí)間，建發(fā)地產(chǎn)在帝都?xì)⒓t了眼。它先是以24.3億元拿下豐臺(tái)新宮“回爐地”，而后又跟華潤(rùn)、金茂硬杠，以90.4億元勇奪海淀朱房地塊。

　　沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害。相較之下，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在京城就好似“小透明”。2024全年，它在北京土拍市場(chǎng)顆粒無(wú)收。

　　沒(méi)有新地，意味著未來(lái)隨著存量的持續(xù)去化，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)就會(huì)在北京出現(xiàn)斷糧、無(wú)房可賣(mài)的局面，壓力給到了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理孫志勇。

　　但眼下，孫志勇或許最發(fā)愁的還是項(xiàng)目去化與回款。

　　一路之隔的國(guó)譽(yù)頌橫空出世后，國(guó)貿(mào)瑨上更難賣(mài)出去了。

　　國(guó)譽(yù)頌項(xiàng)目戶(hù)型面積段為85-145㎡的三居至四居，所有戶(hù)型都是南北通透，帶南向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、北側(cè)設(shè)備平臺(tái)、側(cè)向飄窗。

　　要知道瑨上那時(shí)候可沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，只有飄窗可送。

　　國(guó)貿(mào)瑨上的網(wǎng)簽率也很讓孫志勇著急。拿證542套，網(wǎng)簽也才84套，去化率15.5%，簽約面積8264.64㎡，成交均價(jià)40954.58元/㎡，成交金額才3.38億元。

　　該項(xiàng)目地塊以13.04億元競(jìng)得，地價(jià)履蓋率不到26%。按照這個(gè)速度，孫志勇還要好幾年才能把地價(jià)賣(mài)回來(lái)。

　　未來(lái)，通州更多帶陽(yáng)臺(tái)、得房率更高、有“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的新盤(pán)一出來(lái)，國(guó)貿(mào)瑨上還要面臨后浪的沖擊，它將徹底淪為滯銷(xiāo)產(chǎn)品。

　　01

　　在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，國(guó)貿(mào)瑨上周邊并沒(méi)有啥新盤(pán)，但為何銷(xiāo)售成績(jī)還是不理想？

　　這跟孫志勇的營(yíng)銷(xiāo)打法脫不了關(guān)系。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“在北京以改善為主的市場(chǎng)，瑨上卻打剛需盤(pán)的打法，以降價(jià)拉銷(xiāo)售。買(mǎi)的客戶(hù)是奔品質(zhì)和漲價(jià)來(lái)的，你卻搞個(gè)開(kāi)盤(pán)再降價(jià)，人家誰(shuí)敢買(mǎi)啊?！?/p>

　　目前，國(guó)貿(mào)瑨上的成交均價(jià)40954.58元/㎡，較銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.7萬(wàn)/m2，打了八七折。

　　國(guó)貿(mào)瑨上項(xiàng)目總建面約5.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃了15棟4-8層低密洋房，分為南北兩個(gè)地塊，北區(qū)9棟，容積率1.8；南區(qū)6棟，容積率1.6。它于去年4月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)了542套，面積段60-139㎡，主推96-142㎡三居和69-91㎡兩居。

　　在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，國(guó)貿(mào)瑨上并不占優(yōu)勢(shì)。例如，75平兩居屬于細(xì)長(zhǎng)條狀。

　　一般細(xì)長(zhǎng)條狀的戶(hù)型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)、得房率不高。國(guó)貿(mào)瑨上這個(gè)戶(hù)型從玄關(guān)到餐廳的過(guò)道面積被浪費(fèi)；衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；廚房面積也不大。

　　眼下，城建國(guó)譽(yù)頌的戶(hù)型直接對(duì)標(biāo)國(guó)貿(mào)瑨上。

　　拿瑨上98平三居戶(hù)型和國(guó)譽(yù)頌100平三居戶(hù)型做一個(gè)對(duì)比。在贈(zèng)送面積上，瑨上只有南北和側(cè)邊飄窗；國(guó)譽(yù)頌?zāi)舷蛉鎸挘ê藨?hù)飄窗）約10.7米，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深達(dá)1.8米，東側(cè)還有飄窗和設(shè)備平臺(tái)為全贈(zèng)送面積，戶(hù)型圖上是三個(gè)臥室+一個(gè)衛(wèi)生間，但有預(yù)留下水管，實(shí)際設(shè)計(jì)上可做到四室兩廳兩衛(wèi)。

　　國(guó)譽(yù)頌總贈(zèng)送面積超15㎡，包括開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)一半面積7㎡+設(shè)備平臺(tái)、飄窗全贈(zèng)送8㎡，加贈(zèng)送面積之后得房率預(yù)計(jì)超95%。

　　在大戶(hù)型上，瑨上也根本不是國(guó)譽(yù)頌的對(duì)手。

　　瑨上139平三居戶(hù)型為了做到生活起居互不干擾，把起居室和客餐廳、廚房徹底分開(kāi)。但這樣一來(lái)，空間較為封閉，互動(dòng)性較差。客人上廁所出來(lái)，會(huì)看到主人的臥室。此外，在贈(zèng)送面積上也是贈(zèng)送飄窗。

　　國(guó)譽(yù)頌145平三居戶(hù)型則是經(jīng)典四葉草布局，南向三面寬約14.7米，南向主臥與開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)相連，西向帶轉(zhuǎn)角飄窗，包括主衣帽間都有窗。這個(gè)戶(hù)型的總贈(zèng)送面積將超27㎡，包括開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積10.3㎡，南北側(cè)雙挑空和兩處設(shè)備空間共計(jì)16.7㎡，另有西側(cè)3個(gè)飄窗位。預(yù)計(jì)加贈(zèng)送后的實(shí)際得房率可達(dá)100%。

　　這樣看來(lái)，不管是戶(hù)型布局還是贈(zèng)送面積上，國(guó)譽(yù)頌對(duì)瑨上無(wú)疑是降維打擊。

　　有意思的是，瑨上挑選的設(shè)計(jì)公司是隔壁對(duì)手北京城建集團(tuán)旗下公司——北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院，中標(biāo)報(bào)價(jià)為375萬(wàn)元。

　　02

　　孫志勇選中的國(guó)貿(mào)瑨上，屬于地理位置和生活配套均欠佳。

　　在通州樓市版圖中，宋莊存在感較低，其往東沒(méi)多遠(yuǎn)就是潮白河，而過(guò)了潮白河就是燕郊，燕郊的房?jī)r(jià)都斬到腳脖子。而國(guó)貿(mào)瑨上所在周邊生活配套缺失，項(xiàng)目一公里外有一個(gè)宋莊藝術(shù)小鎮(zhèn)。

　　在北京，除了通州順義，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)還布局海淀、石景山等，但也都是聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商一起打造，例如北京學(xué)府壹號(hào)院、長(zhǎng)安譽(yù)等項(xiàng)目。

　　這也造成了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在北京并沒(méi)有啥有記憶點(diǎn)的代表作，購(gòu)房者不買(mǎi)單也情有可原。

　　此次，國(guó)貿(mào)瑨上的合作方，是有國(guó)資背景的山西建投。

　　值得一提的是，這宗地塊僅有兩家房企報(bào)名參拍，它們分別是山西建投和廈門(mén)國(guó)貿(mào)。

　　但在土拍現(xiàn)場(chǎng)，這二位均未舉牌出價(jià)，最終由山西建投旗下的天津晉恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“晉恒房地產(chǎn)”）以底價(jià)13.04億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)22788元/平方米。

　　緊接著2023年10月底，項(xiàng)目公司北京晉心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“晉心房地產(chǎn)”）成立，法定代表人為馮艷華?，并在去年2月引入廈門(mén)國(guó)貿(mào)旗下的貿(mào)悅房地產(chǎn)。變更后，晉恒房地產(chǎn)和貿(mào)悅房地產(chǎn)分別持股51%和49%。

　　詭異的是，去年7月，晉心房地產(chǎn)的注冊(cè)資本從130400萬(wàn)元銳減至3000萬(wàn)元，下降97.69939%。

　　在地產(chǎn)圈，并不是所有的合作都是你儂我儂，國(guó)貿(mào)瑨上就有一段小插曲。

　　有信源稱(chēng)，國(guó)貿(mào)與山西建投雙方持續(xù)吵架、對(duì)峙。更勁爆的是，網(wǎng)上流傳出建投國(guó)貿(mào)瑨上項(xiàng)目建投方銷(xiāo)售實(shí)名舉報(bào)，項(xiàng)目某女領(lǐng)導(dǎo)濫用權(quán)力，欺上瞞下，無(wú)故加班，和客戶(hù)亂承諾。

　　較為少見(jiàn)的是，瑨上單單項(xiàng)目總經(jīng)理就有兩位。其中，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)北京公司派出了張博，山西建投城運(yùn)集團(tuán)京津冀區(qū)域則派出了薛俊龍。

　　03

　　像國(guó)貿(mào)地產(chǎn)這類(lèi)閩系房企北上京城是想分散投資，避開(kāi)重倉(cāng)廈門(mén)和福州，沒(méi)想到現(xiàn)在瑨上項(xiàng)目卻讓它無(wú)法抽身，甚至有可能拖累集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的后腿。

　　好在這個(gè)項(xiàng)目是合作項(xiàng)目，賣(mài)不好還可以說(shuō)是合作方的問(wèn)題，責(zé)任都在別人。

　　去年一整年，孫志勇使盡渾身解數(shù)賣(mài)房，但國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在北京還是難逆風(fēng)翻盤(pán)?！?024年北京房企銷(xiāo)售TOP30》榜單中，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)缺席了，建發(fā)地產(chǎn)則位列第十。

　　馬上要過(guò)年，孫志勇的工作壓力更大了，如果無(wú)法兌現(xiàn)考核目標(biāo)，來(lái)年能不能坐穩(wěn)位置還是一個(gè)未知數(shù)。

　　但孫志勇或許并不在乎去留，在京城地產(chǎn)圈，他過(guò)往的跳槽很是頻繁，并尤為熱衷為閩系房企打工，先后在中駿、金輝等房企任職。

　　只不過(guò)眼下，對(duì)于孫志勇而言，再跳槽并不容易。在國(guó)企有一個(gè)鐵飯碗，還是最優(yōu)的選擇。