經(jīng)濟(jì)日報(bào)

　　2024年，房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型中朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，各項(xiàng)金融政策效應(yīng)加快顯現(xiàn)：1月份，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)有力推進(jìn)，資金供給逐步企穩(wěn)；5月份，“5·17新政”降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放；9月份，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，各部門狠抓存量政策落實(shí)和增量政策出臺；10月份、11月份，市場出現(xiàn)積極變化，交易更趨活躍，預(yù)期逐步改善。

　　日前，多部門表示，將持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，著力釋放需求、改善供給、推動轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　釋放剛性和改善性需求

　　不論是準(zhǔn)備購房的人，還是已購房、正在還房貸的人，2024年感受到的一個(gè)顯著變化是，房貸變便宜了、財(cái)務(wù)成本持續(xù)下降。與此同時(shí)，購房門檻也進(jìn)一步降低，居民的剛性和改善性住房需求持續(xù)得到釋放。

　　在一系列政策優(yōu)化調(diào)整中，最具代表性的是“5·17新政”。一方面，購房門檻降低，全國層面?zhèn)€人住房貸款首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。另一方面，購房成本下降，取消全國層面首套住房、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，房貸利率實(shí)現(xiàn)市場化，與此同時(shí)，公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　“5·17新政”發(fā)布后，準(zhǔn)備購房的人逐步從觀望轉(zhuǎn)為入場，市場活躍度有所提升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份至7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額同比下降24.3%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“房貸變便宜了”不僅是新購房者的專屬，還惠及已購房正在還房貸的群體，多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個(gè)百分點(diǎn)，部分降幅高達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)。2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示，降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約1500億元。隨后，多家商業(yè)銀行表示，將于10月31日前完成存量房貸利率的批量調(diào)整工作。

　　“房貸變便宜了”還體現(xiàn)為房貸利率的“重定價(jià)周期調(diào)整工作”，也就是說，從2024年開始，每位購房者的房貸利率能夠“提前”降低。具體來看，購房者可將房貸利率的重定價(jià)周期從1年調(diào)整為6個(gè)月或3個(gè)月，在貸款利率下行階段，這樣能夠更早地享受低利率。目前各家商業(yè)銀行已完成相關(guān)工作。

　　隨著一系列政策“組合拳”落地見效，2024年10月份，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多積極變化。一是10月份個(gè)人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于2024年前9個(gè)月的月均減少690億元水平，也好于前兩年同期水平。二是市場交易提速，1月份至10月份，新建商品房銷售面積、銷售金額同比降幅比1月份至9月份分別收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。三是房價(jià)回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，10月份，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市較上月增加4個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市較上月增加8個(gè)。

　　保交房穩(wěn)供給穩(wěn)預(yù)期

　　剛性和改善性住房需求得到釋放的同時(shí)，房地產(chǎn)市場還必須解決另一個(gè)問題——如何穩(wěn)定供給與預(yù)期，如何確保已經(jīng)交了錢的購房者能夠如期拿到房。由此，打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)成為2024年穩(wěn)定房地產(chǎn)供給側(cè)的關(guān)鍵戰(zhàn)役。

　　“如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部副部長董建國2024年5月17日在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益，將堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，多措并舉、分類處置，打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，推動項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。

　　作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的資金支持環(huán)節(jié)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在2024年取得了積極成效，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局預(yù)計(jì)，截至2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額有望超過4萬億元。

　　城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制旨在通過“有為政府”之手，搭建銀行、房企的溝通協(xié)作橋梁，緩解二者之間較為嚴(yán)重的信息不對稱問題，讓優(yōu)質(zhì)、合規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)得到融資支持，助力項(xiàng)目早開工、早建成。

　　“2024年年初以來，我們跟住建部門一起指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目都納入‘白名單’?！苯鹑诒O(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企在2024年10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

　　值得注意的是，2024年保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)已完成既定目標(biāo)。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，持續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標(biāo)。接下來，將推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，將著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體的剛性住房需求；大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。

　　持續(xù)推動市場止跌回穩(wěn)

　　“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，對房地產(chǎn)市場作出判斷；“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，2024年12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次對房地產(chǎn)市場作出部署。

　　“穩(wěn)定房地產(chǎn)是穩(wěn)定投資需求的關(guān)鍵?！闭闵蹄y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家殷劍峰表示，從需求側(cè)看，一方面，房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比例約為20%，并且是決定其他投資需求的關(guān)鍵變量；另一方面，房地產(chǎn)是中國家庭部門最重要的資產(chǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)才能穩(wěn)定家庭部門的財(cái)富。此外，穩(wěn)定房地產(chǎn)也有助于穩(wěn)定金融體系，例如，在全國超過30萬億元的普惠型小微企業(yè)貸款中，一半以上的貸款以房產(chǎn)作為抵押物。

　　2025年，如何持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？

　　首先，著力釋放需求?！拔覈滦统擎?zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對高品質(zhì)住房形成新期待?！敝醒胴?cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，要著力打通卡點(diǎn)堵點(diǎn)，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。具體來看，將大力實(shí)施城市更新，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，對條件比較成熟、群眾改造意愿迫切的項(xiàng)目要盡快推進(jìn)；因城施策調(diào)減限制性措施，落實(shí)好已出臺的住房信貸、稅收政策舉措，切實(shí)降低購房成本。

　　其次，著力改善供給。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

　　最后，著力推動轉(zhuǎn)型。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，要扎實(shí)有序推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端、促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，健全住房、土地、金融、財(cái)稅等基礎(chǔ)性制度，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有直接帶動作用的制度和政策措施要盡快落地。

　　中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示：“總的來看，我國房地產(chǎn)問題是在前進(jìn)中、轉(zhuǎn)型中遇到的問題，隨著各項(xiàng)政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)。”