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財(cái)聯(lián)社12月26日訊（記者 李潔）2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整過(guò)程中，在強(qiáng)力政策支持下，止跌回穩(wěn)成為當(dāng)下及未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

分析師表示，從松綁限制性政策到出臺(tái)刺激性政策，2024房地產(chǎn)政策措施基本應(yīng)出盡出：從房貸利率到交易稅費(fèi)，從首付比例到供需兩端都迎來(lái)政策調(diào)整，每一項(xiàng)政策的調(diào)整都牽動(dòng)著購(gòu)房者、房企以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，2024年全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超760次，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門(mén)檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。

在一系列政策支持下，市場(chǎng)在四季度出現(xiàn)階段性止跌，在此市場(chǎng)環(huán)境下，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方，政策端會(huì)如何發(fā)力，延續(xù)寬松路線還是適度調(diào)整步伐？

“住建部在北京召開(kāi)的工作會(huì)議，為未來(lái)三年房地產(chǎn)發(fā)展確定了方向?！闭闵套C券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，2025年為達(dá)到“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，現(xiàn)階段政策有望繼續(xù)寬松，尤其是與財(cái)政政策相關(guān)的措施，力度可能會(huì)加大。

申萬(wàn)宏源分析師袁豪認(rèn)為，2025年預(yù)計(jì)房貸利率將繼續(xù)下降，包括商貸和公積金；預(yù)計(jì)一線城市限購(gòu)和稅費(fèi)政策將繼續(xù)優(yōu)化；收儲(chǔ)實(shí)施有望加快；房貸政策也存在優(yōu)化空間。

政策環(huán)境已達(dá)歷史最寬松水平

2024年房地產(chǎn)政策力度和頻率是史無(wú)前例的，政策環(huán)境步入歷史最寬松階段。

“年初小陽(yáng)春之后，市場(chǎng)急速下滑，特別是二手房市場(chǎng)大幅降價(jià)售房，市場(chǎng)量?jī)r(jià)循環(huán)階段性下跌，在當(dāng)時(shí)超出預(yù)期?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在此背景下，本輪調(diào)整大周期開(kāi)始。2024年多部委接連發(fā)布各項(xiàng)政策，年內(nèi)合計(jì)降息60BP，降準(zhǔn)100BP，同時(shí)存量房貸預(yù)計(jì)平均降幅50BP，限購(gòu)幾乎全部松綁，限制性政策幾乎全部取消，隨著2024年9月政治局會(huì)議提出“止跌回穩(wěn)”后，稅費(fèi)優(yōu)化迅速落地，財(cái)政政策大力度支持收儲(chǔ)以及回購(gòu)閑置用地。

“對(duì)標(biāo)歷史，本輪政策力度不亞于歷年。”方正證券分析師劉清海表示。

具體來(lái)看，2024年政策發(fā)力大致分三段。在5月17日之前，仍舊以央行降低LPR為主，如年初一次性下降25個(gè)基點(diǎn)，地方政府特別是一線城市集體放松限購(gòu)范圍、降低首二套首付比例等為主基調(diào)。

“2024年上半年并無(wú)過(guò)多實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于托而不舉”?？硕鸱治鰩熤赋?。

而“517新政”開(kāi)啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始實(shí)施更有力的新政策。

5月17日，央行下調(diào)首套和二套房首付比例，取消全國(guó)房貸利率下限，下調(diào)公積金貸款利率；去庫(kù)存方面，央行同日設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)存量商品房，住建部、自然資源部提出盤(pán)活存量閑置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發(fā)改委發(fā)文，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地。

5．17后政策推進(jìn)節(jié)奏加快，不過(guò)銷售市場(chǎng)仍有所波動(dòng)，在8月下旬第一輪政策效力減弱后，9月快速發(fā)布新一輪利好政策。

隨后，“9.26”成為行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，行業(yè)定調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

9月26日，政治局會(huì)議確立“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是中央層面首次出現(xiàn)這樣的表述，同時(shí)祭出一攬子增量政策，部門(mén)政策持續(xù)發(fā)力，形成政策組合拳。

隨后，多部委相繼落地穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，包括下調(diào)利率、下調(diào)二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套房貸利率下限均將至15%的低位。

此外，10月12日財(cái)政部允許專項(xiàng)債資金、保障性安居工程補(bǔ)助資金用于收購(gòu)存量房，允許專項(xiàng)債用于回收存量閑置土地。11月13日，財(cái)政部等聯(lián)合發(fā)布稅收優(yōu)化政策，降低居民購(gòu)房和企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；11月15日，住建部、財(cái)政部發(fā)文部署進(jìn)一步做好城中村改造工作，擴(kuò)圍城中村改造城市數(shù)量并推進(jìn)貨幣化安置。

地方層面，2024年以來(lái)，各地政策調(diào)整力度進(jìn)一步加大，優(yōu)化政策應(yīng)出盡出，多數(shù)城市全面放開(kāi)過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策，同時(shí)從加大購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。

“截至目前，除個(gè)別核心城市仍保留了一定限制性政策，全國(guó)大多數(shù)城市限購(gòu)政策已經(jīng)全面放開(kāi)，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段?！敝兄冈悍治鰩煴硎尽?/p>

政策持續(xù)發(fā)力后，市場(chǎng)出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。12月25日，住建部會(huì)議指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，10-11月“房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭”。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來(lái)（12.1-12.22），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長(zhǎng)。

有分析師指出，政策在不斷試探市場(chǎng)的敏感點(diǎn)，以找到最佳平衡點(diǎn)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。2024年各方面政策的聯(lián)動(dòng)調(diào)整，不僅是為了市場(chǎng)短期熱度提升，更是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮構(gòu)建一個(gè)更加合理、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性的同時(shí)，也能發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域應(yīng)有的帶動(dòng)作用。

“城改”和“收儲(chǔ)”政策或成關(guān)鍵

隨著2025年政策環(huán)境步入歷史最寬松階段，2025年房地產(chǎn)政策環(huán)境會(huì)如何發(fā)展，倍受關(guān)注。

多位分析師指出，展望2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有望在現(xiàn)有寬松基礎(chǔ)上繼續(xù)優(yōu)化完善，朝著構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的方向穩(wěn)步邁進(jìn)。

事實(shí)上，年末政治局會(huì)議及經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。

12月9日，政治局會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)住樓市”；12月12日，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；12月25日，住建工作會(huì)議為2025年房地產(chǎn)發(fā)展方向定下基調(diào)，其中，止跌回穩(wěn)仍是首要任務(wù)。

分析師指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)跡象，但市場(chǎng)整體的不確定性仍然較高，如市場(chǎng)預(yù)期的波動(dòng)性、不同城市間的分化加劇等問(wèn)題依然存在。因此，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性至關(guān)重要。

因此，展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開(kāi)。

“預(yù)計(jì)2025年將在已出臺(tái)政策的落地實(shí)施方面發(fā)力，如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降、全面取消限制性購(gòu)房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)能力，比如收購(gòu)房企存量閑置土地、收購(gòu)存量商品住房作保障性住房，多措并舉逐步改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行預(yù)期。”克而瑞分析師表示。

袁豪認(rèn)為，后續(xù)的政策空間中，城改和收儲(chǔ)是最為關(guān)鍵的兩個(gè)政策。一方面，對(duì)于修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，城改和收儲(chǔ)都有著重要作用，尤其是城改；另一方面，城改是需求端的提振措施，收儲(chǔ)更像是供給端的平準(zhǔn)基金，兩者可以在時(shí)間尺度上分別調(diào)節(jié)需求和供給，從而一定程度上熨平房地產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

有證券機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建是未來(lái)房地產(chǎn)政策的核心方向，這需要綜合考慮人口、土地、金融等多方面因素，持續(xù)的政策優(yōu)化和調(diào)整必不可少。2025年有望看到更多圍繞這一目標(biāo)出臺(tái)的政策舉措，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

多位分析師表示，2024年房地產(chǎn)政策已經(jīng)為市場(chǎng)營(yíng)造了良好的寬松環(huán)境，而2025年的政策走向?qū)⒗^續(xù)圍繞穩(wěn)定市場(chǎng)、保障民生、促進(jìn)發(fā)展等目標(biāo)，不斷探索創(chuàng)新，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的階段。