據(jù)此測(cè)算，補(bǔ)繳價(jià)款約為原購買價(jià)格的20%。

以今年安居型商品房項(xiàng)目中的“日光盤”瑞璟灣居為例。

今年9月，瑞璟灣居推出395套安居型商品房，包括283套建筑面積約68平方米的兩房戶型、112套建筑面積約88平方米的三房戶型，配售均價(jià)約4.57萬元/平方米（含裝修，裝修價(jià)格按1000元/平方米計(jì)）。

其中，兩房戶型購買價(jià)格約311萬元，辦理房產(chǎn)證需繳納稅費(fèi)約3.11萬元。計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款時(shí)，原購買價(jià)格按304萬計(jì)算（311萬元-68*0.1萬元/平方米），需補(bǔ)繳價(jià)款約為（304萬元/70%-304萬元）*50%-3.11萬元≈62萬元。

權(quán)利人不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，不需要補(bǔ)繳價(jià)款，該套住房性質(zhì)維持不變，權(quán)利人按照規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房。

《管理辦法》還規(guī)定，面向人才配售的住房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行，計(jì)算補(bǔ)繳價(jià)款時(shí)，原購買價(jià)格按照同等條件下安居型商品房價(jià)格取值。

自2012年首批安居型商品房上市以來，深圳累計(jì)售出安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套。這些房子在簽訂合同滿10年后達(dá)到申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)條件，每年達(dá)到限售期的房源數(shù)量有限。因此，“短期內(nèi)能夠取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且上市交易的安居型商品房規(guī)模并不會(huì)很大，對(duì)商品房的影響十分有限，”孫紅梅表示。

安居型商品房滯銷

安居型商品房、可售型人才房等保障性住房面市時(shí)，因?yàn)榕c普通商品房存在一定差價(jià)，頗受市場(chǎng)歡迎。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2023年深圳一共批售20個(gè)可售型人才房項(xiàng)目，累計(jì)去化約1.2萬套，至少有13個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，前海的深業(yè)云海灣更是創(chuàng)造了“萬人申購”名場(chǎng)面?？晒?duì)比的是，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳批售新房項(xiàng)目184個(gè)，成交約3.2萬套，“日光盤”只有4個(gè)。

隨著市場(chǎng)調(diào)整，房價(jià)深度回調(diào)，保障性住房與普通商品房價(jià)格倒掛空間明顯收窄，安居型商品房、可售型人才房也走進(jìn)去化艱難的困局。

位于深圳前海的山樾灣花園，因?yàn)榈囟蝺?yōu)越，有安居型商品房“天花板”之稱。今年3月，山樾灣花園啟動(dòng)配售，供應(yīng)安居型商品房房源4900套，配售均價(jià)為42640元/平方米（按建筑面積計(jì)算，毛坯價(jià)格）。開發(fā)商稱，山樾灣花園首付低至39萬元。

3月至今，山樾灣花園多次公開配售，去化效果不佳。于9月8日結(jié)束的第四批次配售，山樾灣花園推出的3746套房源僅售出25套，去化率不足1%。根據(jù)開發(fā)商披露數(shù)據(jù)，截至今年11月30日，山樾灣花園累計(jì)成交1285套房，去化率約26.22%，待售房源3615套。

根據(jù)《南方都市報(bào)》統(tǒng)計(jì)報(bào)道，今年深圳市安居型商品房整體銷售去化率進(jìn)一步下滑，截至9月初，全市共供應(yīng)安居型商品房7822套（不計(jì)算重復(fù)推售房源），超去年全年40%；總?cè)セ?047套，去化率僅為26%。

存量安居型商品房去化艱難的同時(shí)，潛在供應(yīng)規(guī)?？捎^。

深圳市規(guī)劃和自然資源局今年1月發(fā)布的深圳市存量住宅用地清單顯示，截至2023年底，深圳待入市的配售型保障房項(xiàng)目有33個(gè)，包括15個(gè)可售型人才住房項(xiàng)目、14個(gè)安居型商品房項(xiàng)目、4個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。

《管理辦法》發(fā)布后，引起市場(chǎng)廣泛討論。

有購房者認(rèn)為，補(bǔ)繳20%的差價(jià)后，雖然安居型商品房與普通商品房仍然存在一定價(jià)差，但考慮到目前開發(fā)商普遍85折賣房，加上兩類住房容積率、得房率、梯戶比、居住體驗(yàn)等方面的差異，安居型商品房等配售型保障住房的性價(jià)比明顯降低。

“關(guān)注太多反而會(huì)覺得自己在高位買入虧了?！标愜纾ɑ┙衲?月購入深圳南山某人才房項(xiàng)目，配售均價(jià)接近6萬元/平方米，片區(qū)內(nèi)普通商品房項(xiàng)目折后售價(jià)目前已經(jīng)降到每平方米6萬多元，“我只想早點(diǎn)交房住進(jìn)去?！?/p>

“《管理辦法》發(fā)布對(duì)后續(xù)安居型商品房銷售的影響，主要取決于后續(xù)商品房市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況。如果未來房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)下滑，安居型商品房的低價(jià)優(yōu)勢(shì)將被沖抵，房子的性價(jià)比將明顯下滑?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)反饋來看，市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，普通商品房的價(jià)格跌幅將緩解?！霸谶@種情況下，安居型商品房仍然具有一定性價(jià)比，當(dāng)然這更取決于其自身素質(zhì)——與周邊的普通商品房項(xiàng)目相比，安居型商品房的配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等方面的競爭優(yōu)勢(shì)是否更加明顯?！?/p>